GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường - cho rằng, cần rất thận trọng trong việc lựa chọn lộ trình đánh thuế bất động sản (BĐS).

GS.TSKH Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, đánh thuế để giảm giá nhà là không chính xác. Ảnh: Cao Nguyên.

“Lạc quan nhất thì lộ trình áp dụng cải cách thuế BĐS phải kéo dài tới 20 năm”

Điểm chung của các nước đang áp dụng thuế BĐS là gì, thưa Giáo sư?

- Nhìn chung, ở các nước phát triển, người lao động có thu nhập cao, trong tiền lương đã có chi phí nhà ở. Hơn nữa, và cũng rất quan trọng, các nước này đều có hệ thống cơ sở dữ liệu nhà đất đầy đủ, toàn diện, được cập nhật kịp thời, dựa vào nền tảng số. Công việc quản lý thuế sẽ giản dị, chính xác và không bị “rối bời” vì có thể nhiều dữ liệu mà tạo nên khó vận hành. Cơ quan quản lý có thể biết chính xác trên cả nước ông A hay ông B đang sở hữu bao nhiêu BĐS, thuộc loại nào, tổng giá trị là bao nhiêu. Không có chuyện mù mờ đối tượng đánh thuế. Vấn đề lớn hơn là đổi mới tư duy trong việc giải quyết mâu thuẫn kịch liệt giữa “bảo vệ bí mật” quyền riêng tư tài sản và yêu cầu công khai - minh bạch tài sản để phòng, chống tham nhũng.

Bối cảnh Việt Nam hiện nay đã phù hợp để triển khai thuế BĐS hay chưa, thưa ông?

- Thuế là một công cụ để điều tiết thị trường. Nhưng chính sách thuế cần có lộ trình cụ thể được tính toán cẩn thận, tránh tuyệt đối kiểu giật cục. Đột ngột chuyển từ trạng thái này sang trạng thái khác sẽ gây sốc cho nền kinh tế và cả khối đồng thuận xã hội. Giống như chiếc xe nếu bẻ lái gấp rất dễ bị lật. Các cụ ta xưa vẫn hay nói “dục tốc bất đạt” là vậy.

Câu chuyện ở Việt Nam thậm chí còn phức tạp hơn nhiều, nên cần rất thận trọng trong việc lựa chọn lộ trình đánh thuế BĐS. Mặt bằng thu nhập của người lao động Việt Nam thấp, hơn nữa còn là chính sách để thu hút đầu tư FDI. Trong tiền công, tiền lương gần như không nhìn thấy chi phí cho chỗ ở.

Đặc biệt, hiện nay, hạ tầng quản lý nhà đất, thu nhập, tiêu dùng của chúng ta còn quá kém, chưa theo kịp các hình thức sản xuất, kinh doanh dựa vào những tiến bộ kỹ thuật.

Đơn cử, việc xác định một BĐS thật sự là của ông A hay ông B, hay chỉ là đứng tên hộ còn rất khó khăn. Vậy nên đánh thuế trượt đối tượng ắt sẽ diễn ra. Vậy nghiên cứu về tính khả thi của sắc thuế BĐS được coi là trọng tâm. Đó là chưa kể tới vấn đề quyền riêng tư về tài sản được xử lý ra sao.

Vậy nên lộ trình áp dụng thuế BĐS cho nước ta để tạo được hiệu quả không giá ảo cũng phải cần thời gian, tích cực lắm cũng phải 20 năm.

Thực tế, không phải ai sở hữu nhiều nhà đất cũng là đầu cơ, ví dụ mua nhà để phát triển sản xuất, kinh doanh ở dạng trực tiếp hay cho thuê… có hiệu quả kinh tế. Vậy làm thế nào để đánh thuế BĐS “trúng đích”, thưa Giáo sư?

- Cần phải khẳng định tư duy sở hữu nhiều nhà đất đều bị đánh thuế cao là sai lầm. Nghị quyết 18 năm 2020 của Ban Chấp hành TW Đảng đã nêu rõ, thuế BĐS nhằm ngăn ngừa đầu cơ, hướng vào các BĐS bỏ hoang, gây lãng phí. Cải cách thuế không có nghĩa là tăng thuế. Có đối tượng thì phải tăng để kìm hãm hoang phí, nhưng có đối tượng thì phải miễn, giảm thuế như dùng BĐS vào những mục đích trọng điểm mà nhà nước đã xác định.

Ngược lại, BĐS thuộc khu vực thị trường vốn, có nó thì mới phát triển được sản xuất hàng hóa, đánh thuế cao vào các BĐS này sẽ làm cho giá hàng hóa sản xuất ra ở Việt Nam cao hơn ở các nước khác, và như vậy thì năng lực cạnh tranh của nền kinh tế nước ta sẽ xuống thấp.

Mặt khác, nhà ở đóng vai trò an sinh xã hội cho con người, đánh thuế cao vào nhà ở không đúng đối tượng có thể làm kìm hãm chính sách an sinh xã hội. Thậm chí, tỷ suất thuế không phù hợp sẽ không khuyến khích phát triển phân khúc nhà ở cho thuê, gây khó khăn cho phát triển nhà ở giá phù hợp. Nghiên cứu cách đánh thuế BĐS sao cho không chồng thuế khác cũng là điểm phải lưu tâm.

Không nên chất thêm gánh nặng cho “người vừa ốm dậy”

Nhiều người kỳ vọng thuế BĐS sẽ giúp kéo giảm giá nhà. Quan điểm của Giáo sư ra sao?

- Giá nhà đất trên thế giới bao giờ cũng có xu hướng tăng. Mức tăng thường lớn hơn tỉ lệ lạm phát. Nguyên nhân là do tài nguyên đất đai có nguồn cung cố định mà nhu cầu đất để phát triển kinh tế ngày càng cao, dân số ngày càng nhiều. Vậy xu hướng giá nhà đất tăng cao hơn mức trượt giá đồng tiền là đúng quy luật.

Cách xác định giá nhà đất hợp lý cũng không khó. Giá nhà đất phải phản ảnh mức lợi nhuận từ sử dụng nhà đất đó trong khoảng 70 năm, giá có thể tăng cao hơn khi nhìn thấy những lợi nhuân kỳ vọng ở tương lai cao hơn. Giá nhà đất trên thị trường có thể cao hơn nhiều giá tính theo địa tô trong 70 năm. Phần cao hơn này là giá ảo, không tương ứng với bất kỳ phần lợi nhuận từ địa tô nào.

Nếu nói chung chung rằng kỳ vọng đánh thuế BĐS sẽ giúp làm giảm giá nhà đất là không chính xác, thuế này chỉ làm giảm phần giá ảo được hình thành.

Với nền kinh tế, nếu không chuẩn bị kỹ càng, không có lộ trình phù hợp thì việc đánh thuế BĐS sẽ gây tác động ra sao, thưa Giáo sư?

- BĐS là lĩnh vực rất nhạy cảm. Thị trường BĐS biến động sẽ gây tác động nhanh, tức thời đến kinh tế vĩ mô, tức là ảnh hưởng ngay đến thị trường tài chính, gây nên bất ổn định cho nền kinh tế. Vì vậy, sắc thuế BĐS phải được nghiên cứu kỹ lưỡng, xác định được một lộ trình phù hợp cùng với việc chuẩn bị kỹ lưỡng các giải pháp về nâng cấp hạ tầng quản lý, về chủ trương thay đổi trong áp dụng quyền riêng tư tài sản.

Kinh tế Trung Quốc đã suy thoái sau khi nước này mạnh tay siết BĐS, buộc Chính phủ phải “quay xe”, thay đổi chính sách điều hành. Theo Giáo sư, chúng ta rút ra được gì từ bài học của Trung Quốc?

- Cái mà ta học được từ chính sách của Trung Quốc là giải pháp phải có lộ trình cẩn thận, sự mạnh tay thay đổi cũng phải có giới hạn về áp dụng. BĐS đình trệ sẽ làm cho rất nhiều ngành sản xuất, kinh doanh liên quan “đứng bánh” theo.

Sau COVID-19, cả nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng giống như một cơ thể vừa qua cơn bạo bệnh. Hiện nay, các xung đột địa chính trị đang gây ra các cuộc chiến tranh khu vực, cũng làm cho kinh tế thế giới khó kịp phục hồi. Nền kinh tế mở của Việt Nam cũng chịu tác động mạnh. Trong hoàn cảnh này, việc cải cách sắc thuế BĐS càng phải tính toán một lộ trình cẩn thận, không làm cho khó phục hồi kinh tế. Không nên tư duy vội vã mà thành “tham bát bỏ mâm”.

- Xin cảm ơn Giáo sư!